Какие документы должны быть у владельца земельного участка. Что надо знать при покупке земельного участка

В последние годы купля-продажа недвижимости становится все более популярной. И под объектом сделок тут понимаются не квартиры. На сегодняшний день отмечается большой интерес на рынке недвижимости конкретно к земельным участкам.

Эта тенденция имеет объяснения. С одной стороны, улучшается благосостояние населения, а с другой – увеличивается число банковских займов. Кто-то нацелен переехать в другое место ради чистого воздуха. Для этого человек продает городскую квартиру и приобретает участок земли, а потом строит на нем дом. А кто-то покупает землю ради ее будущей перепродажи с целью получения выручки.

Совершенствование законодательства также имеет свое влияние в этом деле. Ведь совсем недавно покупка участка земли представляла собой рискованный шаг, потому что законодательная база касательно этой процедуры была недостаточно разработанной. Из-за пробелов в законе появлялось множество обманщиков, которые желали приумножить свои средства с помощью обмана собственников земли или тех, кто только собирался ее приобрести.

Несмотря на все положительные моменты, и сегодня не стоит терять бдительности, надеясь, что приобретение земли пройдет гладко. Поэтому прежде чем совершить покупку, человеку следует ознакомиться с главными проблемами этого дела, которые могут обратить на себя внимание в будущем.

Итак, что нужно знать при покупке земельного участка?

Процедура межевания – процесс, в ходе которого определяются точные границы участка. Прежде чем приобретать землю, нужно удостовериться, что данная процедура была проведена. В случае если этого не было сделано, возрастает риск быть собственником участка с так называемыми «размытыми» границами, которые вскоре могут стать причиной споров с соседями. Если такой участок все же был куплен, необходимо самостоятельно организовать эту процедуру и договориться с владельцами соседних участков о границах.

Межевание производится отдельными организациями, которые после получения документов на землю, а также основной информации об участке, устанавливают положение границ на местности.

После совершения сделки у собственника должна остаться следующая документация:

изображение участка и всей подземной коммуникации в виде чертежа (топографический план);
межевой план;
план земельного участка, на котором обозначены его границы (кадастровый план);

2. Качественная характеристика местности

Земельный участок может иметь потенциальную опасность затопления весной. Также он может находиться на сильном уклоне, что обеспечит трудности при строительстве на нем чего-либо. Ко всему этому прибавляются водные стоки, которые могут идти на участок от соседей. Перед покупкой стоит урегулировать все перечисленные моменты.

3. Категория земли

Итак, существуют следующие участки:

разрешающие строительство средне и многоэтажных домов;
разрешающие производить строительство только малоэтажных зданий;
разрешающие постройки исключительно дачного или садового типа;

4. Виды имеющихся коммуникаций

Одним из важных действий будет узнать об существующих коммуникациях в округе. Неплохо было бы выяснить, посредством чего целесообразней снабжать участок водой. Узнать, необходимо ли бурить скважину, если да, то ее достаточную глубину. Вслед за этим рекомендуется поднять вопрос о возможности подключения к канализационным сетям.

Касаемо электрической энергии нужно узнать, сколько времени и средств займет подведение электропроводов к участку, каков лимит электроэнергии. Если подвод проводов невозможен по каким-либо причинам, то существует альтернативный вариант подачи энергии – ветряки, солнечные панели и т. п. Но, прежде чем закупать это оборудование, стоит ближе познакомиться с климатической характеристикой района, в котором расположен участок.

5. Объекты инфраструктуры

Ценность имеющейся инфраструктуры возрастает пропорционально времени, которое будущий хозяин намерен проводить на участке. Если пребывание будет разовым (например, выезды на участок по выходным в сезон), то всего лишь нужно узнать, какие сотовые операторы будут работать в этой местности, определить расстояние до автомагистралей, выяснить, с помощью какого транспорта можно доехать до участка.

Земля приобретается для строительства на ней жилого дома и дальнейшего проживания в нем? Тогда вопрос кардинально меняется. Для комфортной жизни поблизости должны находиться магазины, больницы, школы и детские сады. Также стоит урегулировать вопрос о доставке почты и возможности вывоза бытовых отходов.

6. Необходимая документация

Существуют два случая. Первый — земельный участок продает юридическое лицо. В данной ситуации должен присутствовать следующий набор документов:

кадастровый паспорт;
свидетельство о гос. регистрации права собственности на земельный участок;
документальное основание регистрации права (например, договор);
справка о нормативной стоимости;
справка об отсутствии сооружений на земле;
учредительные документы юр. лица.

Второй случай – продавцом является физ. лицо. Здесь, кроме документов, удостоверяющих продавца как собственника участка, необходим следующий перечень документации:

паспорт;
документ, закрепляющий право лица на наследство;
нотариально заверенное свидетельство, подтверждающее согласие супруга/супруги на продажу недвижимости;
свидетельство, подтверждающее согласие законных представителей на совершение купли-продажи (если совладелец имущества не достиг 18 лет);
справка о том, что продавец не состоял на учете в психдиспансере.

7. Скрытая информация

Покупая земельный участок, каждый обязан убедиться в отсутствии скрытых недостатков, которые могут вылезти на поверхность в любой момент и создать немалые проблемы. Важно проверить, чтобы недвижимость не находилась в долевой собственности, не была расположена на природных объектах, охраняемых государством, не изымалась для гос. нужд, не была отдана кому-либо в бессрочное пользование.

Но основное, что важно знать при совершении сделки – это внимательно изучить всю документацию, не боясь при этом показаться придирчивым. Деньги, как-никак, не маленькие.

Сделки с недвижимостью сейчас стали привычным элементом жизни. Однако каждый опасается быть обманутым. Осторожность полезна всегда, особенно при покупке земельного участка.

Долгое время покупка земли в Подмосковье считалась рискованным мероприятием. Но времена меняются, сейчас ситуация с подмосковными землями улучшилась во много раз. Однако всегда надо знать подводные камни, тем более что земля стоит не дешево.

Покупая участок земли, вы по закону приобретаете сформированный земельный участок, поставленный на государственный кадастровый учет, границы которого установлены. Но любая сделка требует проверки. Поэтому необходимо знать, на что обратить внимание.

Проверяем участок

Сам участок необходимо проверять, так как на нем могут оказаться овраги, ручьи, заболоченные места. «Сосед, купивший участок ранее, мог вывести на вашу землю дождевые стоки, построить по границе сарай для инвентаря, баню, гараж или иные хозяйственные постройки. Также на вашем участке могут находиться постройки или сооружения, снос которых потребует время. Всегда обращайте внимание на близость прохождения ПЭП, кабельных линий и т. д.»

Проверяем документы

Прежде всего следует проверить:

1. Права продавца на земельный участок . Необходимо наличие свидетельства о государственной регистрации права собственности на землю; документа-основания для регистрации права (это может быть договор, свидетельство о праве на наследство, акт приема-передачи земельного участка в уставной капитал и т. д.); кадастрового паспорта земельного участка (здесь должны быть отражены все сведения о правообладателе, виде разрешенного использования и уникальные характеристики участка); а также следует дополнительно заказать выписку ЕГРП (срок получения 5 дней, госпошлина 200 рублей).

2. Обратить внимание на категорию земель . Жилой дом можно построить далеко не на любом участке, а только на «землях населенных пунктов». На землях «сельскохозяйственного назначения» жилье строить запрещено.

Какой дом построить также зависит от вида разрешенного использования. Так есть земельные участки, предназначенные для строительства домов средней и многоэтажной жилой застройки; есть для строительства малоэтажных домов, в том числе и индивидуальной жилой застройки; есть только для дачного строительства, садоводства и огородничества.

Адвокат Олег Сухов уточняет, что земли индивидуального жилищного строительства и садоводческого или огороднического строительства не предназначены для строительства многоквартирных домов, на них также нельзя строить объекты торговли или бизнеса, например, автомойки. Адвокат советует не надеяться, что землю из одной категории можно легко перевести в другую. Это возможно далеко не всегда, да и цена этого вопроса бывает разная. «Если участок находится в непаханом поле и переводу категории подлежит все поле, то цена может быть пять долларов за сотку. Стоимость перевода земли в густонаселенных пунктах, как правило, разрешенного использования, да еще и в самых ее центрах, вообще не имеет предела».

3. Узнать об инфраструктуре : что есть на участке, а также есть ли право на все это.

4. Проверить при помощи кадастровых инженеров соответствие фактических границ с указанными в кадастровом паспорте на наличие, либо отсутствие, пересечений с соседними участками или участками улично-дорожной сети. Получить информацию, уточнены ли границы земельного участка.

Участок должен быть размежеван и иметь границы. «Если земля приобретается даже по праву собственности, но без установленных границ, то новому собственнику придется самому их определять, а это приведет к необходимости их согласования со всеми граничащими собственниками. А как показывает практика, в большинстве случаев при определении границ возникают споры. Судебные же разбирательства по определению границ земельных участков длятся годами».

5. Кроме этого сложности после покупки могут возникнуть из-за качества земли; скрытой информации о нахождении участка под арестом или другим обременением; отсутствия согласия супруга; если участок находился в долевой собственности, если у него есть обременения, если он попадает под изъятие для нужд государства, если находится в составе особо охраняемых природных территорий, если приобретался по праву бессрочного пользования и т. д.

Олег Сухов обращает внимание, что сделка с землей не исключает обычного мошенничества . Например, продажу могут осуществлять по поддельным документам, в том числе доверенности, по предварительному договору без оформления основного договора, могут ввести в заблуждение при расчетах для дальнейшего расторжения договора, также продажу могут вести от лица, страдающего психическими заболеваниями или злоупотребляющего спиртными напитками.

Все эти трудности вынуждают покупателей сопровождать сделку юридической консультацией.

Юридическая поддержка сделки необходима из-за того, что «операции с недвижимостью регулируются сразу несколькими федеральными законами, а также другими правовыми актами. Мало того, что существует ряд противоречий между этими документами, так в них еще и постоянно вносят изменения. Как показывает практика, даже не каждый штатный юрист может быть в курсе всех законодательных новшеств. Зато специалисты, занимающиеся подобными делами ежедневно, не просто знают, но и применяют на практике нормы закона. Перечень операций с землей не ограничивается только покупкой или продажей. Поэтому важно заблаговременно заключить договор с компанией, которая осуществляет юридическое сопровождение сделок с недвижимостью на профессиональном уровне».

Если же услуги юриста для вас дороги, то можно для грамотного совершения сделки правильно выбрать продавца. А для этого необходимо учитывать рекомендации и отзывы бывших покупателей, лично пообщаться с менеджером компании, узнать, если у фирмы зарегистрированный бренд. «Вторым шагом является правильный выбор продукта. Покупатель должен сам осмотреть земельный участок, чтобы потом не было неприятных неожиданностей. Третий этап — это подписание договора. У продавца участка необходимо посмотреть кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности, проверить реквизиты компании. Если сделка происходит через агента, то нужно потребовать у него все необходимые для совершения данного акта документы. Четвертый шаг — это оплата покупки, которая производится как наличным, так и безналичным путем. Если покупка оплачивается через кассу компании, то клиент должен потребовать приходный кассовый ордер и кассовый чек».

По мнению Регины Ароновой, заместителя руководителя девелоперских проектов ГУД ВУД, необходимость привлечения юриста определяет сам покупатель. Аронова также отмечает, что к юристу чаще всего обращаются, приобретая участок у частного лица или малоизвестной компании, также эрист обычно сопровождает сделки с очень дорогим участком. «В сегменте экономкласса около 5 %. Бизнес класс 20% и более. Если земля приобретается юридическим лицом для коммерческого использования, то юридическая экспертиза проводится практически в 100% случаев».Кроме этого, при покупке участка в кредит юридическая служба банка обязательно проверит чистоту приобретамого объекта и отследит взаиморасчеты по сделке. В этом случае привлечение стороннего юриста становится нецелесообразным.

В любом случае, сделка с землей, как и любая другая, требует внимательного отношения ко всем нюансам.

Под строительство дачи или дома? Подбираем красивую местность, проглядываем объявления о продаже землевладений, выискиваем, чтоб и дешево и, как говорится, «сердито», заключаем , платим деньги, и становимся землевладельцами. Дальше все мысли уже о самом возведении дома.

Увы! Брод неглубок, но уж больно водичка в нем мутная. И неизвестно, на каком подводном камешке можно поскользнуться. А камней в такой сделке – превеликое множество. Скажем проще: является очень серьезным делом!

Перечислим эти «камни»:

1. Участок под размещение жилого дома должен быть отнесен к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство, или к категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования под дачное строительство.

2. Необходимо проверить наличие документов и убедиться, что он находится в собственности продавца. Требуем следующие документы:

свидетельство о государственной регистрации права собственности;
документ-основание для регистрации права. Это может быть договор, свидетельство о праве на наследство, акт приема-передачи земли в уставной капитал и так далее;
кадастровый паспорт;
справку о нормативной стоимости;
справку об отсутствии арестов и запрещений;
справку об отсутствии зданий, строений и сооружений на данной территории;
паспорт продавца;
нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки;
разрешение органов опеки и попечительства в случае, если совладельцем земли (или иного приобретаемого объекта недвижимости) является несовершеннолетний;
справку районного психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не состоит на учете и имеет диагноз («здоров») по результатам осмотра психиатра.

3. Если продавцом является юридическое лицо, то требуем показать Свидетельство о регистрации и учредительные документы юридического лица.

4. При проверке незастроенного землевладения особое внимание нужно уделить основаниям, по которым у продавца возникло право на него, а так же соответствию категории и вида разрешенного использования земли тому планируемому использованию, для которого он приобретается.

5. В случаях, когда на участке уже начато возведение каких – либо объектов, необходимо удостовериться в наличии комплекта исходно-разрешительной документации, в частности:

проекта планировки территории;
технических условий на присоединение инженерных коммуникаций;
градостроительного заключения;
утвержденной и согласованной в архитектурных и надзорных органах проектной документации.

Основным же документом, дающим право на строительство, является разрешение на него за подписью главы администрации района.

На какие нюансы также следует обратить внимание:

не затапливается ли он весенними паводками;
не входит ли в состав особо охраняемых природных территорий;
имеется ли разрешение на бессрочное пользование;
проходил ли процедуру межевания и имеет ли четкие границы.

Отдельные вопросы по коммуникациям

если электропровода подведены, то сколько киловатт составляет выделенный лимит;
если провода не подведены, то сколько киловатт вам могут выделить;
если водоснабжение от магистрального водопровода, то как далеко он проходит от него и возможность подключения к нему;
если водоснабжение будет автономным, то как глубоко проходит водоносный слой, и каково качество питьевой воды из этого слоя;
имеется ли возможность подключения к канализационным сетям, если таковые имеются. Если таких сетей нет, то каким образом здесь производится вывоз фекалий и мусора.

Также рассмотрим и другие моменты:

входит ли землевладение в зону действия сотовых операторов;
наличие муниципально обслуживаемых дорог поблизости;
как далеко от него такие объекты инфраструктуры как почта, магазины, аптеки, скорая помощь и проч.

Ваше право на использование землевладения может быть ограничено установленным для данной местности сервитутом. Распространенным примером сервитута считается право прохода по вашей территории для соседей, например, к водоему или к промышленному объекту. Это не мешает вам вести его преобразование, но порадуют ли вас посторонние люди, периодически курсирующие по вашей территории? Или по вашей земле проходит подземный кабель или трубопровод. Будьте готовы к посещению спецслужб, раскапывающих ваш участок в силу необходимости.

И последнее: не забудьте сразу же после заключения договора обратиться в отдел ФРС и зарегистрировать ваш участок. Ни в коем случае не отказывайтесь от этого завершающего пункта сделки! Только регистрация в ФРС может удостоверить ваше право собственности. Обычная передача товара по договору купли-продажи не защитит ваши права собственника, она может быть оспорена третьими лицами или муниципальными органами.